这两个月，来咨询我们房产的人特别多，石榴叔针对需求做了一个排序，依次是刚需、学区房、刚改。
刚需很急，怕上错车，赶不上车。买学区房的家长也很急，距离最后落户时间越来越近，究竟能不能踩到底。刚改更急，老房子卖不掉，却已经看上了新房子。
用中介的话说：“市场正在从拉锯战，变成了心理战。每一笔交易，三方都很心累。”
和以前百花齐放，什么房子都好卖不同，现在好卖的房子，或多或少存在一些共性。
石榴叔总结了一下，有五类。
01
一楼带院的房子
回头看，我在2019年写的那篇《老房子的投资哲学：一楼是宝》，还是很准确的对市场进行了判断。
当时评论区很多人质疑，认为一楼问题很多，例如潮湿、采光不好、蚊虫多、下水道反水。
可是从最近我们掌握的各地交易数据看，主城一楼，尤其带院子的，都是整个小区最畅销的，甚至有不少自媒体账号，专门卖一楼带院的房子。
原因?很多年轻人看不懂，各种嫌弃，但老人没有得选，因为爬不动楼，加上行动不便。他们对房子新旧没有执念，低楼层是唯一要求，有可能的话，最好同一个小区，不用重新适应环境。
身边不少有条件的朋友，一直在找这样的房子，主要是考虑父母老了以后，接到身边，希望离菜市场、超市、医院近一点。
成交量大的另一个原因是，这样的房子总价不吓人。很多老小区的现状是，三楼以上卖不掉，一楼呼呼的卖。
02
低总价初中单学区房
现在买学区房的风险，不是存在，而是肉眼可见。
石榴叔和所有来咨询学区房的家长，说的第一句话就是：“你们要能接受未来房子卖地时候贬值”。
当然，家长也想得很清楚，这就是一笔教育投入，买的是心安。以前“白上个学，还能赚一笔”的年代已经结束。
既然会亏，那如何才能把亏损降到最低?对于购买初中单学区房的家长，他们会最大程度控制投入。说白了，就是买个学位，房子不考虑住，所以总价越低越好。这种共识一旦达成，市场就呈现一边倒的需求。
最近我看到的是，只要报价接近历史最低成交价，交易很快就能完成。
对于购买双学区房，学籍占用十年以上的家长，尤其二胎家庭，奉劝大家，这类房子不要碰，要买还是要优先考虑居住。
03
主城10-15年左右房龄，位置不错，配套成熟
经过市场教育，很多刚需真的想通了，终于不再执念于买期房，怕呀!
人一旦回归居住属性，就会突然变得现实，开始考虑衣食住行，在意烟火气，这也是很多成熟又便宜的小区突然畅销的原因之一。
你说房子老?也不算老，物业还凑活，关键位置在主城区或边缘，上班近。买了立刻就能住进去，周边配套都是成熟的，要什么有什么。
就南京来说，最近半年成交量最大的二手房小区，都是这样的特点，总价在200万+。
04
优质区位景观大平层
原因?就两个字“稀缺”。
相比上面三类房子，景观大平层的成交量要低不少，但市场关注度非常高。
一方面本身具备很强的金融属性，另一方面买卖双方心理上的博弈非常激烈，一刀下去都是几十万。
不少买家钱都准备好了，一心想捡漏，吃带血的筹码，还有一部分，老房子还在卖，等钱到账就下手。
不过这类房子的潜在买家，对房子越来越挑。毕竟现在手掌主动权，可以挑楼层，挑朝向，挑景观，挑户型，基本是一户一价。
05
愿意狠狠自砍一刀
这一条，针对所有房子，应验了那句话，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。
居住属性比较强，最近有成交，且带看人数上升的小区，一般参照最近成交价，打个95折，就有人会来看房。
如果是那种带看寥寥无几，几个月没成交的，这一刀，不打85折，不会掀起波澜，市场就是这样无情。
很多人觉得，我这一刀太狠了。一切都是为了尽快成交，持有本身也是有成本的。如果11月卖不掉，恐怕就要等到明年3月，这个账还需要我帮你算吗?现在卖不掉，还指望以后能卖掉?这类房子会越来越难卖。
结
除了这五类，其他房子呢?难卖!
其实今天石榴叔原来想写的是楼市的喷泉效应。
什么意思?市场的每一轮调整都是有先后顺序的，就和喷泉一样。有的城市先，有的城市后，一个都逃不掉。
眼下，是一轮调整的最后阶段，杭州、合肥已经开始有明显迹象，上海和北京也有苗头，大家要小心了。
